マンションの耐用年数は？住み続けられるのは何年？
日本において、築30年以上のマンションは増え続けており、2021年末には約249万戸に達するというデータも出ています。
（参考：国土交通省「築後 30、40、50年以上の分譲マンション戸数」(pdf)）
はじめに、マンションの耐用年数などから、マンションが安心して住み続けられる年数について見ていきましょう。
マンションの耐用年数は47年
鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションの法定耐用年数は「47年」です。なお、法定耐用年数とは、「減価償却費を算出するために、国が法律で定めている期間」となります。
法定耐用年数と実際の寿命（耐久年数）には違いがあり、国土交通省が作成した資料によると、鉄筋コンクリ－ト造建物の物理的寿命は「100年以上」と推察されています。
（参考：国土交通省「「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書取りまとめ後の取組紹介」(pdf)）
築30年マンションはリフォームで快適に住み続けられる
上記のことから、鉄筋コンクリート造（RC造）マンションの場合、築30年以上が経過していても全く問題なく住み続けることができます。
しかし、建物の物理的な寿命は問題がなくても、中身の住宅設備などは経年劣化によってさまざまな不具合や不満が出てきてもおかしくはありません。
そのため、「築30年マンションを購入して住もう」と思っている方は、中古マンションのフルリフォームを行なうことで、快適な生活を送ることができると思います。
築30年マンションをリフォーム目的で購入後に後悔しない為のポイント
ここからは、「築30年マンションを購入してリフォームしよう」と思っている方のために、購入後に後悔しない為のポイントについて解説していきます。
マンションの建物構造から防音・遮音性を確認する
マンションは、建物の構造によって防音・遮音性能が異なります。防音・遮音性能が低い構造のマンションの場合、騒音被害が発生しやすくなります。
マンションには、以下3つの代表的な建物構造があります。
- 鉄骨造（S造）
- 鉄筋コンクリート造（RC造）
- 鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）
このなかで、防音・遮音性が高いのは「鉄筋コンクリート造（RC造）」や「鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）」です。
騒音被害を減らしたいと思っている方は、築30年の中古マンションを購入する際に、マンションの建物構造を必ず確認するようにしましょう。
耐震性能が十分かどうか確認する
日本におけるマンションおよび住宅の耐震性能基準は、これまで以下2回の改正・変更が行われてきました。
- 1981年：建築基準法改正による「新耐震基準」の制定
- 2000年：耐震性を含む住宅性能を表示する「住宅性能表示制度」の開始
「新耐震基準」とは、「震度6強～7程度の大地震であっても、建物が倒壊しない」ことを定めています。それに対し「住宅性能表示制度」は、耐震等級1～3に分かれており、いずれも「新耐震基準」よりも優れた耐震性となっています。
2023年時点では、築30年マンションは1981年の「新耐震基準」はクリアしていることになりますが、「住宅性能表示制度」以前なので正確な耐震等級は分からない場合が多いです。
築30マンションのなかには、耐震等級3相当の耐震性を備えているケースもあるので、耐震性がきになる方は購入前によく確認するようにしましょう。
配管の劣化具合にも注意する
2000年以前のマンションでよく使用されていた金属製の配管は、20～30年で経年劣化をして、漏水が起きたり赤水が出たりする原因につながります。
タイミングが悪ければ、住み始めてすぐに配管交換が必要になるケースもありますので、購入前に配管の劣化具合も確認しておいたほうが無難でしょう。
虫の発生具合を確認する（配管の管理体制はしっかりしているか）
また、同じ配管関係で言うと、配管の洗浄・メンテナンスといった管理体制がしっかりしていないと、虫が発生してしまう原因につながります。
「虫が苦手……」という方は、中古マンションを購入前に、配管の管理体制も確認しておくことをオススメいたします。
「修繕積立金」を確認しておく
「修繕積立金」とは、マンションの所有者から毎月決まった金額を徴収し、建物のメンテナンスや修繕工事に使用される費用のことを指します。
築年数が経っているマンションほど経年劣化が激しいため、段階増額方式を採用している「修繕積立金」の場合、費用が高くなる可能性があります。
「修繕積立金」にはもう1つ、築年数に関わらず定額の「積立均等方式」があるので、購入予定の築30年マンションがどちらの方式かを確認しておくと良いでしょう。
マンションの大規模修繕のタイミングを確認しておく
マンションの大規模修繕は、経年劣化したマンションの外観や建物を維持するための修繕、共用部の改修などを行なう工事のことを指します。
大規模修繕のタイミングはそのマンションごとで異なり、費用は一戸あたりおよそ「75～125万円」が必要となります。
それまでに積み立てた修繕積立金で賄える場合もあれば、手出しが必要になる場合もあります。
「中古マンションを購入してすぐに大規模修繕が始まってしまった……」といった事態を避けるためにも、購入前にマンションの大規模修繕のタイミングや修繕積立金の積立額なども確認しておくと良いでしょう。
リフォーム費用について確認する
築30年マンションを購入して住む場合、せっかくならリフォームをして新築のような綺麗な環境にしたり、自分なりのこだわりを詰め込んだ空間にして暮らしたいと思うはずです。
その際、あらかじめリフォーム費用の相場を知っておくことで、中古マンションを購入するための予算なども立てやすくなります。
築30年マンションのリフォーム費用の目安について詳しくは、次の項目でお伝えいたします。
築30年マンションのリフォーム費用の目安
築30年マンションのリフォーム費用の目安は以下のとおりです。
築30年マンションのフルリフォームは800～1,200万円
築30年マンションのフルリフォーム（スケルトンリフォーム）は、「800～1,200万円」が相場となります。なお、床面積でいうと「15万円／㎡」程度が相場となっています。
フルリフォーム（スケルトンリフォーム）とは、マンションの内装や設備などを解体し、丸ごと入れ替えるリフォームのことを指します。フルリフォーム（スケルトンリフォーム）を行なうことで、家の間取りや設備などを自由に決めることができます。
築30年マンションの水回りリフォーム費用の目安
築30年マンションの水回りリフォーム費用の目安は、以下のとおりです。
- 築30年マンションのキッチンリフォームは50～300万円
- 築30年マンションのお風呂リフォームは100～250万円
- 築30年マンションのトイレリフォームは15～30万円
- 築30年マンションの洗面台リフォームは10～30万円
- 築30年マンションの給湯器リフォームは10～40万円
なお、上記費用はあくまでも目安です。各設備のグレードや、リフォームの範囲等によって、費用は異なります。
築30年マンションのリフォームなら「リ；コーデ」にお任せ！
この記事では、築30年マンションの法定耐用年数や耐久年数（寿命）、中古マンションを購入後に後悔しないためのポイント、築30年マンションのリフォーム費用の目安などについてご紹介してきました。
鉄筋コンクリート造マンションの場合、築30年を超えても耐久年数（寿命）的には問題なく住み続けることができます。しかし、より快適に暮らすためには、マンションのリフォームは欠かせないと思います。
熊本県のリフォーム会社「リ;コーデ」では、中古マンションの物件探しから、弊社のリフォームコンシェルジュ（営業）がサポートいたします。
熊本県で築30年以上の中古マンションを購入し、フルリノベーション・フルリフォーム等をして住みたいと感じている方は、熊本県のリフォーム会社「リ;コーデ」まで、お気軽にご相談ください。
なお、中古マンションの物件探しからお手伝いする「リ;コーデ」のリフォームコンシェルジュ（営業）について詳しくは、以下の記事をご覧ください。
＞＞物件探しからお手伝い！リ;コーデ営業（リフォームコンシェルジュ）【梅野 友生】にインタビュー（前編）｜リ;コーデ
＞＞物件探しからお手伝い！リ;コーデ営業（リフォームコンシェルジュ）【梅野 友生】にインタビュー（後編）｜リ;コーデ
また、マンションリフォームに関する知識を深めたい方は、以下の記事をご覧ください。
