親からもらったマンションをリノベーション！贈与税や名義変更はどうなる？

親からもらったマンションの選択肢

現在30～40代前後の方のなかには、「親から実家のマンションをもらった（生前贈与された）」や、「実家のマンションを親から相続した」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

親からもらったマンションの使い道には、活用方法として以下の3つが考えられます。

①そのまま住む

1つ目は、そのまま住むという選択肢です。なお、そのまま住む場合でも、2024年4月1日より「相続登記（相続時の名義変更）」が義務化されますので注意が必要です。

②売却する

2つ目は、譲り受けたマンションを売却するという選択肢です。なお、2023年12月18日現在、名義変更（相続登記）をしないと、親からもらったマンションを売却することはできません。

③リノベーションして住む

3つ目は、リノベーションして住むという選択肢です。親からもらったり相続したりするマンションは、事前にリフォーム・リノベーションをしていない限り、経年劣化していると思われます。そのため、最近では「リノベーションで綺麗にしてから住む」という選択をする方がとても増えてきています。

この記事では、親からもらったマンションをリノベーションする場合のメリットや注意点、名義変更や贈与税など情報についてお伝えしていきます。

親からもらったマンションをリノベーションして住むメリット

ここからは、親からもらったマンションをリノベーションして住むメリットについてお伝えしていきます。

フルリノベで自分好みの暮らしを実現できる

親からもらったマンションをフルリノベーション（スケルトンリフォーム）することで、間取りや内装、設備などを自由にカスタマイズすることができます。

具体的には、独身であればワンルーム、夫婦2人暮らしなら2LDK、将来子どもが生まれることを想定するのであれば3LDK以上など、現在または将来の生活を見据えつつ、自分好みの暮らしを実現することができます。

なお、マンションをフルリノベーションして間取り変更をする際の注意点に関しては、以下の記事をご覧ください。

＞＞工事NGの壁や床がある？マンションリフォームの注意点｜リ;コーデ

＞＞リノベーションマンションとは？メリット・デメリットを徹底解説｜リ;コーデ

新築マンション購入や中古マンション＋フルリノベより安い

親から生前贈与されたり、相続したりしたマンションをリノベーションすることで、新築マンションの購入や中古マンションを買ってフルリノベーション（スケルトンリフォーム）する場合よりも、費用面でメリットがあります。

親からもらったマンションをリノベーションして住む場合、基本的にリノベーション費用しか発生しないので、新築マンションと比べて価格が安く済むのは想像しやすいと思います。

一方で、中古マンションを購入してフルリノベーション（スケルトンリフォーム）する場合の費用と比べてみると、マンション自体は譲り受けているますので、「中古マンションの購入費用」の分だけ安く済ませることができます。

住み慣れた土地なので安心なケースが多い

実家として暮らしていたマンションを親から譲り受ける場合、自分が暮らしていた経験がある場所なので土地勘もあると思います。

駅やスーパーまでの距離や裏道などが分かっていることで、新しい場所にマンションを購入するなどして住む場合に比べて安心できることが多いでしょう。

「2世帯マンション」という選択肢も

親から生前贈与された場合、「2世帯マンション」へリフォームするという選択肢もあります。

「2世帯マンション」とは、マンションの同室内に、水回りやキッチンなどを共用で使用（一部共用型）する形で、子世帯と親世帯が同居する生活スタイルのことを指します。

なお、「2世帯マンション」には、マンションの建物内で近くの部屋にそれぞれ暮らす「完全分離型」も存在します。

「2世帯マンション」へのリフォームについて詳しくは、「リ;コーデ」までお問い合わせください。

＞＞お問い合わせ｜リ;コーデ

親からもらったマンションをリノベーションするときの注意点

ここからは、親からもらった（生前贈与された）マンションをリノベーションするときの注意点についても解説していきます。

贈与税がかかる

贈与税とは、個人から財産を贈与された場合に発生する税金のことを指します。この財産にはマンションも含まれており、親から生前にマンションを贈与された場合、贈与税（特例税率）が発生します。

贈与税の割合は、基礎控除後の課税価格により決定されます。特別税率の税率は以下の通りです。

●贈与税の特別税率における、基礎控除後の課税価格ごとの税率・控除額

200万円以下：税率10%（控除額0円）
200万円超え～400万円以下：税率15%（控除額10万円）
400万円超え～600万円以下：税率20%（控除額30万円）
600万円超え～1,000万円以下：税率30%（控除額90万円）
1,000万円超え～1,500万円以下：税率40%（控除額190万円）
1,500万円超え～3,000万円以下：税率45%（控除額265万円）
3,000万円超え～4,500万円以下：税率50%（控除額415万円）
4,500万円超え：税率55%（控除額640万円）

参考：贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

なお、マンションの贈与税を計算する場合の、マンションの「評価額」を算出する必要があります。マンションの評価額は、「路線価（土地）＋固定資産税評価額（建物）」から算出されます。

ただし、60歳以上の親や祖父母から、18歳以上の子や孫に対して贈与が行われた場合、2,500万円まで非課税になる「相続時精算課税制度」や、「直系尊属からの住宅資金の贈与を受けた場合の非課税制度」などを利用することで、贈与税を減らすことも可能です。

マンションを親から生前贈与された場合で、贈与税の税額や利用できる税制について詳しく知りたい方は、税理士に相談することをおすすめいたします。

「売買（譲渡）」のほうが「贈与」よりお得なケースも

ここまで、親からマンションを「もらう（生前贈与）」場合や「相続」する場合について解説してきましたが、親からマンションを「購入（売買）」するケースも存在します。

親子間でマンションなどの不動産を売買する場合、法律的には「譲渡」と見なされ、「譲渡税」が発生します。この譲渡税の税額は売却価格を元に算出されるため、「贈与税」よりも低い税額になるケースが多いです。

ただし、あまりにも安い金額で売買（譲渡）した場合、「みなし贈与」と認識され、贈与税が課税されるので注意が必要です。「みなし贈与」を避けるためには適切な金額での売買が必要となりますが、明確な基準があるわけではないので、親子間でのマンション売買（譲渡）を検討する際は税理士と相談しながら進めると良いでしょう。